상생임대인 조건 및 혜택

향후 양도소득세 비과세 혜택을 적용받기 위해 현재 보유 중인 아파트에 실거주할 방안을 찾던 중, 상생임대인 조건을 충족할 경우, 2년 실거주를 요건이 면제된다는 것을 알게 되어, 그에 대해 좀 더 자세히 공부해 본 결과를 아래와 같이 정리해 보았습니다.

1. 상생임대인 지원제도 개선(안)

2022년 6월 21일, '제1차 부동산 관계장관회의 - 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표' 내용 중 '(별첨3) 임대차 시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 내용'에 상생임대인 제도 개선 안에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 요약하면 아래 그림과 같습니다.

상생임대인 지원제도 개선(안) - 출처 : 부동산 관계장관회의 22-1-1

크게 개선 된 내용으로는 인정요건과 적용 기한입니다.
- 상생임대주택 인정요건 : 임대개시 시점에 1 주택자 요건이 완화되어 임대시점에 다주택자이더라도, 상생임대인 조건을 충족 할 수 있으며 다만 주택 양도시점에 1주택자 상태여야 합니다.
- 적용 기한 : '24.12.31(2년 연장)

2. 주의할 사항

보도자료 및 여러  블로그에서 설명한 자료를 토대로 주의할 점을 정리해 보았습니다.

1) 기존에 내가 맺은 계약에서 5% 이내 인상 / 적용기한은 2024년 12월 31일
 - 갱신 직전의 계약과 갱신 이후의 계약을 모두 동일 한 임대인이 진행해야 합니다. 갱신 직전의 계약이 전 집주인이라면, 임대임을 내 이름으로 계약을 새로 맺고, 이후 갱신을 똑같이 나로 해야 적용받을 수 있습니다.
 - 상생임대인을 위한 5% 이내 인상된 새로운 계약은 2024년 12월 31일까지 맺어야 합니다.

2) 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지, 이후 계약은 2년 유지
 - 임차인의 사정으로 1년 6개월을 못 채우고 나가면 인정을 못 받습니다.
 - 5% 이내로 새로 맺은 계약은 2년 이상 유지 되어야 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 계약기간이 2년이더라고 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않습니다.

3) 매도 시점에서 1 주택자
- 현재 다주택자이지만, 향후 1 주택자로 전환 계획이 있어야 적용 가능합니다. 즉, 임대를 준 주택을 매도할 때, 그 주택만 가지고 있는 1 주택자여야 상생임대인 혜택을 적용받을 수 있습니다.
- 상생임대인 조건을 만족한 주택 중 제일 마지막에 매도하는 주택만 거주요건이 면제되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1 주택인 경우에 적용되므로)

3. 상생임대인 신청방법

상생임대 주택에 대한 특례 적용 신고서를 관할 세무서에 제출하면 되는데요, 직전계약서와 5% 이내 갱신, 신규로 체결한 계약서를 첨부하면 되고, 양도소득세 신고기한까지 내면 됩니다.