[대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석] 제니시스박 지음

내 집 마련의 기준 (예시, 2017년)

• 자녀 교육에 유리한 곳 (특히, 중학교 학군)
• 직주근접
• 주변 녹지 풍부
• 서울 강남과의 접근성 용이
• 지방 접근성
• 예산은 대출포함 5억 이하
• 무엇보다 내가 살고 싶은 집
• 남들도 원하는 집
• 이왕이면 브랜드 아파트

 한 푼이라도 집을 싸게 사는 비결

• 대접받는 시간에 부동산을 방문하라
  1. 사람들과 반대로 움직이기
     - 한여름(7~8월), 추석 명절 적전/후, 한 겨울(12월~1월), 설 명절 직 전/후
  2. 부동산 거래 과정을 이해하기
     - 부동산에서 먼저 보여주는 물건은 그동안 잘 팔리지 않았거나 사정이 있는 경우 일 수 있음
     - 마음에 들지 않는 조건인데 가격만 보고 매수하는 잘못
     - 꼭 한군데에 집착하지 말고 필요시에는 다른 부동산 사무실을 통해서라도 원하는 물건을 찾는다.

급변하는 학군 지도와 2020 부동산 전망

• 2025년부터 자사고 특목고 폐지 발표(2019년 11월 정부)
• 어디에서 특정 대학을 많이 보내느냐
• 중학교 학군이 가장 중요
• 학원가가 밀집된 곳이 인기지역 -> 입시제도가 워낙 복잡하기에 공교육과 학부모의 정보력만으로는 한계
• 대표적인 선호 지역
  1) 서울 : 대치동, 목동, 광장동, 중계동
  2) 수도권 : 분당, 평촌, 수지, 일산 

가격 변화의 흐름

• 역 주변 소형 아파트부터 시작해서 퍼져나간다
• 대장 아파트, 즉 대표 단지가 가격 상승을 주도한다.
• 시간이 지날수록 구석구석 가격 상승 흐름이 반영 된다.

절대 손해 보지 않는 내 집 마련의 법칙 6

1. 직주근접성을 우선시한다
   - 강남, 종로, 여의도, 구로 및 가산 디지털단지를 중심으로 일자리가 많다.
   - 물리적으로 가깝거나, 교통수단을 통해 최대한 빨리 갈 수 있어야 한다.
   - 인근은 이미 비싸다. 교통수단에 주목. 특히 지하철, GTX(수도권 광역급행철도)
   - GTA-A 노선 (2023년 개통 목표)
     . 가장 큰 장점은 '일자리'가 많은 지역을 통과. 서울역과 삼성역
     . 서울 일자리로의 접근성이 낮았던 지역을 지난다. 파주 운정, 일산 킨텍스
     . 이동 시간을 획기적으로 줄여준다. (대화역 -> 서울역. M-Bus 1시간 -> 14분)
     . 가장 수혜지 : 파주, 일산, 동탄
     . GTX 관련해서는 공사가 진행 정도, 그 외에도 어떤 이슈와 사업들이 있는지에 꾸준한 관심 필요     
2. 상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다.
   - 구 또는 동 단위로 보는 것이 합리적
   - 평형이 같아야 함, 층수도 1층이나 탑층이 아닌 일반으로 비교해야 보다 객관적인 결과
3. 지역 미분양 추이를 지켜본다.
   - 준공 전 미분양 : 청약 시 '완판'되지 않고 남은 물량. 내 집 마련은 물론 좋은 투자 기회
   - 준공 후 미분양 : 청약 종료 후에도 계속해서 미분양이 발생하고, 아파트 준공이 완료되었음에도 주인을 찾지 못한 경우. 특별한 경우(경기침체 등)가 아니라면 매수에 특별한 주의를 요함
   - 미분양 정보는 국토교통부 홈페이지의 '정보공개 -> 사전 정보공개 -> 주택, 토지 -> 미분양 주택 현황'에서 파악할 수 있다.
4. 2~3년 후, 주택 공급량을 확인한다.
   - '호갱 노노'에서 '아파트 입주예정 물량'을 검색
5. 아파트 가격 상승의 '끝물'은 아닌지 살펴본다.
   - 항상 그런 건 아니지만 보통은 구축 아파트 가격이 오르면 사람들은 새 아파트, 즉 분양권에 관심을 보임. 구축과 비교해 신축이라는 점을 고려할 때 '새 아파트인데 상대적으로 싸다'는 심리가 작용하기 때문
    - 그런 다음에 투자자들은 재개발, 재건축으로 관심을 옮긴다.
    - 그러고도 상승장이 계속된다면 해당 지역에서 상대적으로 관심이 덜한 주상복합, 나 홀로 아파트까지 가격이 오를 수 있다.
    - 부동산의 가격 상승 순서 : 구축 아파트 -> 신축 아파트(분양권) -> 재건축, 재개발 -> 주상복합, 나홀로 아파트
    - 이때 상승 흐름의 거의 마지막 단계인 주상복합, 나홀로 아파트까지 오를 경우 가격에 거품이 꼈다는 증거.
6. 얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다.
   - 대출 : 최장기인 35년으로 해라.

절대 손해 보지 않는 절세의 법칙 6

1. 공동명의를 이용한다.
   - 주택 구입 단계별 세금
     . 취득 : 취득세(공동명의 효과 없음)
     . 보유 : 재산세(공동명의 효과 없음), 종부세(공동명의가 유리)
     . 양도 : 양도소득세(공동명의 유리) 또는 증여/상속세
    - 부부 공동명의의 장단점
     . 장점 : 종합부동산세 절세, 양도소득세 절세, 부동산 임대소득 수입금액 분산, 부부간 증여재산공제 6억 원, 주택 상속 시 배우자 공제 5억 원
     . 단점 : 부동산 처분 시 공동명의자 동의 필요, 담보대출 시 공동명의자 동행(간혹 담보대출 비율 낮아질 수 있음), 압류/가압류 시 공동명의 지분까지도 권리행사 불가
2. 취득세를 고려한다.
   - 단독명의에서 공동명의로 바꾸려면 증여세 및 취득세가 발생. 증여세는 부부간 10년 동안 6억 원까지는 비과세
    - 취득 당시의 시가 4%가 적용됨. 일반적인 주택의 취득세울 1~3% 보다 높음
3. 최소 1년은 보유한다.
4. 필요경비를 꼼꼼히 챙긴다.
   - 놓치기 쉬운 절세 항목 '양도세 필요경비'
    - 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
    - 양도세 필요경비 : 주택을 취득하면서 사용한 경비
   . 인정 : 취득세, 각종 수수료 (법무사, 세무사, 중개수수료 등), 새시 설치비, 발코니 개조비용, 보일러 교체비용, 상 하수도 배관공사비, 양도소득세 신고서 작성 비용, 소유권 이전과 직접 연관된 소송 비용 등
   . 불인정 : 도배, 장판비, 보일러 수리비, 싱크대교체, 주방기구 구입비, 페인트, 방수공사비, 대출금 지급이자, 경매 취득 시 명도비, 매매계약 해약으로 인한 위약금, 기타 각종 소모성 경비
5. '갈아타기' 전략을 활용한다.
   - 일시적 2주택 비과세
     . 1번 집을 취득하고 나서 1년이 지난 후 2번 집을 취득. 1년 이내 구매 시 투기수요로 보아 일시적 2주택 비과세를 해주지 않음
     (취득일은 계약일이 아닌 잔금일 또는 등기접수일 중 이른 날)
     . 2번 집을 취득하고 나서 1번 집은 2번 집 취득일로부터 3년 이내에 매도해야 한다.
     . 매도하는 1번 집은 최소 2년 이상은 보유해야 한다. 
     . 조정대상지역 예외 사항
       - 2년 보유가 아니라 2년 거주를 해야 한다.
       - 1번 주택을 3년이 아닌 1년 이내에 매도해야 한다. 
       - 2번 주택을 취득하고 1년 이내에 2번 주택으로 전입해서 거주해야 한다

서울 및 수도권에 집을 사려는 당신에게

1. 소탐대실' 하지 말 것 : 당장 눈앞의 작은 것에 연연하기보단 조금 더 길게 보고 접근하면 좋음. 성격이 꼼꼼하고 완벽한 성향의 사람일수록 더욱 기회를 놓치는 경우가 많음
2. '초지일관' 할 것 : 청약 이냐 구축아파트 매수냐 결정하여 하나에 집중
3. '일자리', '한강', '경부고속도로'를 잊지 말 것!