용적이양제로 달라지는 서울 부동산! 투자 전략과 개발 기회 분석

서울시 용적이양제란 무엇인가? 도시개발과 부동산 시장에 미치는 영향 및 성공적인 해외 사례를 통해 서울시의 새로운 개발 정책을 분석합니다.

 

1. 용적이양제란 무엇인가?

 

용적이양제(容積移讓制)는 특정 지역에서 활용하지 못하는 용적률을 다른 개발 가능한 지역으로 이전하여 도시 개발 밀도를 효율적으로 관리하는 제도입니다.

• 용적률(容積率): 건물의 총 바닥 면적을 대지 면적으로 나눈 비율입니다.
• 이양 지역: 문화재 보호 구역이나 고도 제한 지역처럼 개발이 제한된 지역입니다.
• 수용 지역: 이양된 용적률을 활용해 더 높은 건물이나 대형 복합 건물을 개발할 수 있는 지역입니다.

예시

• 미국 뉴욕의 원 밴더빌트(One Vanderbilt): 인근 건물의 용적률을 이전받아 93층 규모의 초고층 빌딩으로 개발된 사례입니다.
• 일본 도쿄의 신마루노우치 빌딩: 도심 용적률 이전을 활용한 대규모 상업 시설입니다.

2. 서울시가 용적이양제를 추진하는 이유

1️⃣ 문화재 보호와 도시 개발의 균형
서울에는 많은 역사적 장소와 문화재가 존재합니다. 용적이양제는 문화재 주변의 개발 제한을 유지하면서도 도시 개발을 촉진하기 위한 방안입니다.

2️⃣ 고도 제한 지역의 개발 기회 확대
고도 제한으로 인해 개발이 어려운 지역의 용적률을 이전하여 재산권 보호와 개발 기회를 확대할 수 있습니다.

3️⃣ 재산권 보호 및 불균형 해소
특정 지역의 개발 규제로 인한 재산권 침해를 완화하고, 개발 이익을 더 공정하게 분배합니다.

관련 정책 추진 사례

• 강동구 굽은다리역세권 활성화: 서울시는 이 지역을 테스트베드로 삼아 용적이양제 실행 모델을 완성할 계획입니다. 

3. 용적이양제가 부동산 시장에 미치는 영향

1️⃣ 도심 개발 촉진
용적률을 이전받은 지역에서는 초고층 빌딩이나 대형 복합 건물의 건설이 활발해질 수 있으며, 도심 내 상업 및 주거 공간의 공급 확대를 기대할 수 있습니다.

2️⃣ 부동산 가치 상승
개발이 가능한 지역의 부동산 가치는 높은 용적률 적용으로 인해 상승할 가능성이 큽니다. 특히 핵심 지역의 토지 및 상업시설 가치는 장기적으로 우상향 할 것으로 예상됩니다.

3️⃣ 투자 기회 확대
용적률 거래가 활성화되면서 새로운 투자 상품이 등장할 수 있으며, 부동산 개발권을 활용한 투자 기회가 확대될 수 있습니다.

4️⃣ 균형 잡힌 도시 개발
특정 지역에만 개발 이익이 몰리지 않도록 하여 도시 개발의 균형을 이루고, 도시 혼잡 문제를 해소할 수 있습니다.

 

4. 성공적인 해외 사례

• 뉴욕 원 밴더빌트(One Vanderbilt)
  뉴욕의 원 밴더빌트는 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 이전받아 개발된 초고층 빌딩입니다.
• 일본 도쿄 신마루노우치 빌딩
  도쿄에서는 용적이양제를 활용해 교통 중심지의 개발을 촉진하였으며, 상업지 활성화에 기여하였습니다.

5. 성공적인 도입을 위한 고려 사항

• 명확한 거래 기준 설정: 용적률 거래를 위한 명확한 기준이 필요합니다.
• 건축 규제 완화: 용적률을 구매하더라도 고도 제한이나 경관지구 등의 건축 규제를 피할 수 있어야 합니다.
• 지역 간 형평성 고려: 부유한 지역이 용적률을 독점하지 않도록 균형 있는 정책이 필요합니다.
• 정책의 일관성 유지: 정책이 일관되게 유지되어야 투자자 신뢰를 얻을 수 있습니다.

6. 결론 및 향후 전망

서울시의 용적이양제 도입은 도시 개발과 문화재 보호 간의 균형을 맞추는 중요한 정책입니다. 이를 통해 부동산 시장 활성화와 도시의 균형 발전을 도모할 수 있으며, 장기적으로 주거 환경 개선과 도시 경쟁력 강화에 기여할 것입니다.

<참고 링크>

[기고] 용적이양제, 성공할 수 있을까? - 신아일보

 

“못쓰는 용적률 다른 동네에 판다” 서울시 ‘용적이양제’ 올해 도입 추진

 

서울시 '용적률 사고판다'…'용적이양제' 하반기 시행